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US-Immobilien in der Krise

Die Krise auf dem amerikanischen Immobilienmarkt sorgt noch immer für Verunsicherung bei deutschen Eigentümern und Kaufinteressenten. Sie fürchten, es könne auch in Deutschland zu ähnlichen Entwicklungen kommen. Diese Furcht beurteilt Markus Preller, Regionaldirektoren bei RE/MAX Deutschland Südwest, für unbegründet.

Das Platzen der riesigen Immobilienblase nennt Preller als Hauptfaktor für die Krise in den USA. „In kürzester Zeit sind die Immobilienpreise dort im Schnitt um 15 Prozent gestiegen. In der Hoffnung, die Immobilie mit möglichst viel Gewinn weiterzuverkaufen, haben viele extra einen Kredit aufgenommen.“ Als die Blase geplatzt ist und sie die Immobilien nicht zu dem gewünschten Wert absetzen konnten, sei auch der Traum vom großen Geld schnell zu Ende gewesen. „In Deutschland hingegen gibt es eine moderate Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt“, berichtet der RE/MAX-Experte weiter. Im Moment läge die Preissteigerung im Bereich der Einfamilienhäuser bei rund 2,5 Prozent. „Die Bildung einer derartigen Immobilienblase halte ich in Deutschland deshalb für unwahrscheinlich“, meint Preller.

Verschärft wurde die Problematik in den Vereinigten Staaten durch die Finanzpolitik der Banken, so der RE/MAX-Experte: „Die Krise in den USA ist hausgemacht. Die Banken haben bei der Vergabe von Immobilienkrediten zu wenig auf die Bonität ihrer Kunden geachtet. Als viele Eigentümer ihre Zinsen nicht mehr bezahlen konnten, gerieten sie in eine Krise.“ Hohe Kreditausfälle wie in den Vereinigten Staaten seien laut Preller in Deutschland kaum zu erwarten, denn die deutschen Banken würden die Bonität ihrer Kunden genau prüfen. Außerdem sei die amerikanische Finanzierungspolitik mit der deutschen nicht zu vergleichen. „In den USA ist eine 100-Prozent-Fremdfinanzierung etwas ganz Selbstverständliches. In Deutschland gibt es so etwas nur in Ausnahmefällen.“ Ebenso selten seien variable Zinssätze, die zum sprunghaften Ansteigen der Kredite in den Vereinigten Staaten geführt hätten: „Die Banken setzen hier auf Sicherheit, deswegen werden eher langfristige Zinsbindungen angeboten“, sagt der RE/MAX-Experte. „Zinsschwankungen sind für deutsche Eigenheimfinanzierer deswegen kaum ein Grund zur Besorgnis.“

Interessenten, die noch keine Immobilie gekauft haben, rät Preller auf ein angemessenes Eigenkapital sowie langfristige Festzinskredite zu achten. Schließlich sei „eine solide Finanzierung das A und O beim Immobilienkauf“. Um Kunden auch in Finanzierungsfragen bestmöglichen Service zu bieten, arbeitet RE/MAX in Süddeutschland seit Anfang diesen Jahres mit der Interhyp AG, dem größten unabhängigen Anbieter privater Finanzierungsdienstleistungen, zusammen. RE/MAX-Kunden können nun direkt auf die Baufinanzierungsrechner von Interhyp zugreifen, sich einen Überblick über die besten Konditionen im Markt verschaffen oder einen Termin für eine ausführliche persönliche Beratung vereinbaren. „Wir sind diese Verbindung eingegangen, um unseren Kunden einen Rundum-Service bieten zu können, der bei der Suche nach der Traumimmobilie beginnt und bei der Finanzierung noch lange nicht endet“, berichtet Markus Preller.

RE/MAX Deutschland Südwest
www.remax.de

RE/MAX, gegründet 1973 in den USA, ist das größte Immobiliennetzwerk der Welt. Seine enorme Wachstumskraft beruht zum einen auf der angebotenen Dienstleistung, zum anderen auf der Organisation als Franchisesystem. In den USA und Kanada hatte RE/MAX erheblichen Anteil am Wandel des Immobilenmarkts weg vom Privatverkauf hin zur allgemeinen Akzeptanz des Immobilienmaklers als professioneller Dienstleister. Mit demselben Anspruch ist die Masterfranchiseregion RE/MAX Deutschland Südwest auf dem Markt aktiv. Ziel ist die flächendeckende Präsenz und eine neue Qualität in der Vermittlung von Immobilien in Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz und dem Saarland. Weltweit arbeiten derzeit bei RE/MAX über 120.000 Immobilienmakler in 7.000 Büros und über 65 Ländern, in Deutschland über 500 Makler in rund 130 Büros.

Immobilien müssen mobiler werden

Die Herausforderungen an den Wohnungsmärkten sind durch den demographischen Wandel klar abgesteckt. „Wir müssen die Arbeitsweise der Wohnungsmärkte vor diesem Hintergrund an „Haut und Haaren“ komplett neu überdenken“, sagte Dr. Rudolf Ridinger, Vorstandssprecher des Verbands der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft (VdW südwest)

Anlässlich der Eröffnung des Verbandstages am 4. September 2007 in Mainz, diskutierten über 450 Vertreter von Wohnungsunternehmen und Dienstleistungsunternehmen rund ums Wohnen zwei Tage lang über die Zukunft des Wohnens.

· Trend zum „Lebensabschnittswohnen“
· Neuer Wettbewerb bei Mietwohnungen
· Wohnerwerbskosten senken
· Preisgünstiges Wohnen im Alter

Zwei Faktoren werden die Entwicklung der Wohnungsmärkte nach Ridingers Worten künftig zentral prägen: Erstens werde unsere Gesellschaft immer mobiler. Ursache sei dabei sowohl die beruflich notwendige Mobilität als auch die Einteilung privater Biographien in Lebensabschnitte. Zweitens wachse die Vielfalt der Wohnbedürfnisse der Menschen. „Die Wohnbedürfnisse richten sich schon längst nicht mehr alleine am Bedarf eines Dachs über dem Kopf aus“, so Ridinger.

Mietwohnungsmärkte werden dynamischer
Wohnungsmärkte würden damit zwangsläufig dynamischer. Die Konsequenzen seien auf den Märkten für vermieteten Wohnraum am vermehrten Angebot zusätzlicher Dienstleistungen rund ums Wohnen ablesbar. So biete der Markt etwa vermehrt Angebote zu altersgerechtem Wohnen oder auch für generationenübergreifendes Wohnen. Außerdem würden etwa Haushaltsdienstleistungen angeboten, so beispielsweise die Organisation von Einkäufen oder Reinigungsdienstleistungen, von Vermietern für die Mieter. Besonders deutlich machten den Wandel an den Wohnungsmärkten schließlich erste Angebote zur Organisation und Durchführung von Umzügen. Solche Angebote seien eine deutliche Reaktion auf die zunehmende Mobilität in der Gesellschaft und sie entstünden dort, wo es dafür eine entsprechende Nachfrage gebe. Auch würde bei Wohnquartiersentwicklungen vermehrt eine Durchmischung der Wohnungsgrößen angestrebt. „Wir müssen uns allerdings darüber klar sein, dass Wohnungen Immobilien und damit unbeweglich sind – damit werden wir in Zukunft an den Wohnungsmärkten ein verstärktes Spannungsverhältnis zwischen Immobilien und einer zunehmend mobilen Gesellschaft erleben“, sagte Ridinger.

Verdoppelung von Wohnungswechseln in den nächsten zehn Jahren
Um diese Entwicklungen in den Griff zu bekommen, müssten vermehrt flexible und insgesamt auch vielfältigere Angebote entwickelt werden. „Wir stehen bei dieser Entwicklung erst am Anfang“, so Ridinger. Heute seien die Wohnungsmärkte im Durchschnitt immer noch durch lange Verweildauern der Bewohner in den jeweiligen Wohnungen geprägt. Von Jahr zu Jahr würden beispielsweise rund 10 Prozent der Mieter ihre Wohnung wechseln. In den nächsten Jahren werde dieser Prozentsatz, so Ridinger, sprunghaft zunehmen. Dabei rechnet er mit einer Verdoppelung innerhalb der nächsten 10 Jahre als Folge des Trends zum „Lebensabschnittswohnen“. Auf diese Entwicklungen seien die Märkte noch nicht ausreichend vorbereitet. Die Entwicklung von neuen Dienstleistungen sei deshalb nur ein Einstieg. Insgesamt müsse die Kommunikation an den Märkten für vermieteten Wohnraum verbessert werden, das heißt, Vermieter, aber auch Wohnungsverkäufer, müssten noch effizienter als bislang die Veränderungen von Wohnbedürfnissen aufgreifen und ihre Produkte der Nachfrage anpassen. Außerdem müsse es das Ziel der Vermieter sein, die Bindung der Mieter an den jeweiligen Vermieter zu erhöhen. Auch hier gebe es bereits erhebliche Veränderungen im Management von zahlreichen Wohnungsunternehmen. So seien regelmäßige Mieterbefragungen zur Wohnzufriedenheit inzwischen an der Tagesordnung. Das Mietmanagement werde insgesamt stärker und direkter auf die individuellen Wünsche der Mieter ausgerichtet. Auch würden Mieter oder künftige Bewohner vermehrt in die Gestaltung von Wohnquartieren einbezogen. Das so genannte partizipative Wohnen gewinne dabei eine wachsende Bedeutung, so Ridinger. „Aufgrund der zunehmenden Bedeutung haben wir das kommunikative Wohnen bei unserem Verbandstag in den Mittelpunkt gestellt. Die Kommunikationsprozesse zwischen Wohnungsangebot und Wohnungsnachfrage entscheiden mehr denn je über die Entwicklungschancen der Wohnungsmärkte“, ist sich Ridinger sicher.

Mehr „Mobilität“ der Wohneigentumsmärkte
Auch bei der Wohneigentumsbildung sei dringend die Entwicklung hin zur aktiven Begleitung einer mobilen Gesellschaft gefordert. Wir unterstellen bei der Immobilienfinanzierung in Deutschland immer noch die „Dauerlebensimmobilie“, kritisiert Ridinger. Zudem seien die Kosten für den Wohnungserwerb viel zu hoch. Wer Wohneigentum erwirbt, müsse in Deutschland Erwerbsnebenkosten von rund acht Prozent einkalkulieren. „Andere europäische Länder machen dies günstiger“, stellt Ridinger mit Blick auf Großbritannien und Schweden fest. Die Inflexibilität der Wohneigentumsmärkte erweise sich auch bei der Veräußerung von Wohneigentum als großes Problem. Der Veräußerungspreis liege dadurch nicht selten unterhalb der Bau- oder Erwerbskosten. Wenn dann noch Vorfälligkeitszahlungen für die Hypothek fällig werden, so Ridinger, dann stehe die private Insolvenz nicht selten unmittelbar vor der Tür. Auch die Nutzung des Wohneigentums für die Liquidität leide dadurch.

Wohnen im Alter muss preisgünstiger werden
Ridinger verwies in diesem Zusammenhang auf Probleme im Alter, Wohnimmobilieneigentum in Rentenzahlungen umzuwandeln. Gerade in den Bundesländern mit hoher Eigentumsquote, wie beispielsweise Rheinland-Pfalz, müsse hier künftig mit erheblichen Folgeproblemen gerechnet werden. Zudem sei eine dringende Entlastung der Ausgaben für das Wohnen erforderlich. Es sei nicht hinnehmbar, dass die Bundesregierung entgegen ihrer ursprünglichen Zusagen, immer noch nicht die Wohnimmobilie in die Förderung der privaten Altersvorsorge einbezogen habe.

Senkung der Grunderwerbsteuer
Zudem sieht Ridinger Handlungsbedarf auf zahlreichen weiteren Feldern. An erster Stelle nannte er dabei die Grunderwerbsteuer, die in besonderer Weise die Mobilität behindere. In Großbritannien liege diese deutlich niedriger. Dort gebe es auch einen stattlichen Freibetrag bei der Bemessungsgrundlage. Dies sei ein Modell, das auch in Deutschland Niederschlag finden sollte. Zudem wäre eine Senkung der Steuersätze sinnvoll.

Heftige Kritik an Klimapolitik der Bundesregierung
Heftige Kritik übte Ridinger an den aktuellen Beschlüssen der Bundesregierung zur Klimapolitik. Diese würden bei Sanierungen faktisch einen additiven Investitionszwang auslösen. Die Folge seien nicht mehr, sondern weniger Investitionen, da Investoren nun ihre Investitionspläne „doppelt und dreifach“ überdenken müssten. Zudem trügen die Beschlüsse der Bundesregierung dazu bei, dass die Wohnungsangebote immer mehr in energetisch hochqualitative und weniger qualitative Angebote gesplittet würden. Dies könne nicht im Sinne einer vernünftigen Klima- und Energiepolitik sein, erläuterte Ridinger.

Bauforum Rheinland-Pfalz: Beispiel einer zukunftsgerichteten Kommunikation
Ridingers Fazit: „Wir diskutieren seit Jahren über die grundlegenden Änderungen in unserer Gesellschaft. Gerade das Wohnen wirkt dabei als Resonanzboden dieser Entwicklungen. Die aktuelle Wohnungspolitik beschleunigt nicht die Anpassung, sondern hinterlässt eindeutig Bremsspuren.“ Die Bewältigung der Herausforderungen könne nur über eine bessere Kommunikation auf den Märkten und mit der Politik gelingen. Einen Ansatz hierzu, der weiter ausgebaut werden sollte, sieht er dabei in dem in Rheinland-Pfalz vor wenigen Jahren gegründeten Bauforum, an dem die Landesregierung und die Akteure rund ums Bauen und Wohnen beteiligt seien.

Pressekontakt: Detlef Hans Franke, FuP Kommunikations-Management GmbH, Tel.: 069 / 95 43 16 0, Mobil: 0171 / 41 42 811, Fax: 069 / 95 43 16 25, eMail: detlef.franke@fup-kommunikation.de

Der VdW südwest vertritt die Interessen von rund 200 privaten und öffentlichen Unternehmen der Woh-nungswirtschaft in Hessen und dem südlichen Rheinland-Pfalz mit einem Wohnungsbestand von rund 400.000 Wohnungen. Als selbständiger Regionalverband mit Sitz in Frankfurt am Main gehört der VdW südwest dem GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., Berlin, an, der insgesamt 3.000 Unternehmen mit Wohnungen für 13 Millionen Menschen in Deutschland vertritt. www.vdwsuedwest.de

Bei Wohnungen auf den Energieverbrauch achten

Wer eine neue Wohnung oder ein neues Haus beziehen will, sollte den Energieverbrauch im Blick haben. Die Unterschiede können gewaltig sein, sind aber vielen Menschen bei der Frage Neu- oder Altbau nicht bewusst.

Für viele Wohnungssuchende haben gerade Altbauten ihren Reiz. Dabei darf aber nicht vergessen werden, dass die Heizkosten im Vergleich zu Neubauten deutlich höher sein können. Darauf weist das Immobilienportal Immowelt.de hin. Die Maßeinheit für den Verbrauch ist Energiebedarf in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Mit dem sperrigen Begriff können aber nur die wenigsten etwas anfangen. Daher wird meist einfach die Angabe in Litern verwendet. Ein „3-Liter-Haus“ ist eines, das 30 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr verbraucht, da zehn Kilowattstunden ungefähr dem Energiegehalt von einem Liter Heizöl entsprechen.

Heute liegt der geschätzte durchschnittliche Energiebedarf von Altbauten bei durchschnittlich 250 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Altbauten sind also im Durchschnitt 25-Liter-Häuser. Wer in ein Haus zieht, das nach dem 1. Februar 2002 gebaut wurde, kann fast sicher sein, dass er deutlich geringere Heizkosten zu zahlen hat. Wie das Immobilienportal Immowelt.de berichtet, ist seitdem das Niedrigenergiehaus mit einem Verbrauch von höchstens 70 Kilowattstunden pro Quadratmeter der gesetzliche Standard.

Noch günstiger wird die Wärmeversorgung bei Passivhäusern. Sie schlucken im günstigsten Fall nur noch 1,5 Liter und damit 80 Prozent weniger als ein heutiger Neubau nach dem gesetzlichen Standard.

Die Unterschiede sind also beträchtlich. Das Immobilienportal Immowelt.de empfiehlt, bei sehr hohen Verbrauchswerten über Maßnahmen zur Wärmedämmung nachzudenken. Mit Investitionen zum Beispiel in neue Fenster oder Anlagentechnik kann der Energiebedarf manchmal mehr als halbiert werden. Die Einsparung für eine 100 Quadratmeter große Wohnung kann schnell bei mehren hundert Euro im Jahr liegen. Allerdings sind solche Sanierungen nicht ganz billig. Daher gilt: Sorgfältige Berechnungen, wann sich Investitionen amortisieren könnten, sind ratsam.

Weitere Themen des Immowelt-Pressediensts: www.immowelt.de/ImmoweltAG/Pressedienst/index.aspx

Presse-Kontakt: Immowelt AG, Nordostpark 16, 90411 Nürnberg, www.immowelt.de, Barbara Schmid, b.schmid@immowelt.de, Tel.: 0911/520 25-462, Fax: 0911/520 25-15

Wanddurchbruch als Brandschutz-Problem

Kabeldurchführungen in gewerblichen Immobilien stellen häufig einen potentiellen Gefahrenpunkt im Brandschutz eines Gebäudes dar. Deshalb ist es unbedingt erforderlich, dass Durchbrüche in Wänden oder Decken, die verwendet werden, um Rohre oder elektrische Leistungen durchzuführen, im Falle eines Brandes so abgeschottet werden, dass die Ausbreitung des Brandes in angrenzende Räume bzw. Brandabschnitte vermieden wird.

Aus diesem Grunde muss das Brandschott die gleiche Qualität z.B. F30 haben wie die Wand, in der das Brandschott eingebaut wurde. Damit der Wand- oder Deckendurchbruch nicht zur Achillesferse für den Brandschutz eines Gebäudes werden kann, hat die in der Metropolregion Hamburg ansässige SCHORISCH Systems GmbH die Kabelbox in sein Sortiment aufgenommen.

Die Kabelbox ist vom Deutschen Institut für Bautechnik (DIFBt) in Berlin unter der Nr. Z-19.15-1042 bauaufsichtlich zugelassen. Im Brandverhalten wird die Kabelbox als feuerbeständige Kabelabschottung der Feuerwiderstandsklasse S 90 nach DIN 4102-9 bewertet.

Einbau zu jedem Zeitpunkt
Der Einbau ist nicht nur während der Bauphase möglich, sondern kann auch nachträglich mit vertretbarem Aufwand erfolgen. Beim Einbau finden nur am Bau übliche Baustoffe wie Beton, Mörtel oder Gips Verwendung, Brandschutzmörtel oder Brandschutzspachtel sind nicht erforderlich.

Zusätzliche, passive Sicherheit
Nur zu oft wird in der handwerklichen Praxis vermisst, dass nach beendeten Kabelinstallationen, Brandabschottungen nicht sofort wieder verschlossen werden. Kabelboxen sind auch ohne die nicht rauchdicht montierten Abschlussklappen jederzeit brandschutztechnisch voll wirksam. Sie blähen im Brandfall die Kabelabschottungen zu. Die Kabelbox bietet somit zusätzliche passive Sichereit, die von unschätzbarem Wert ist.

Wartungsfreiheit
Aufgrund der luftdicht gekapselten Brandschutzausrüstungen in Kunstsstoff entfallen sämtliche Wartungsarbeiten. Kabelboxen sind beständig gegen hohe Luftfeuchtigkeit, Spritzwasser und die meisten korrosiven / industriellen Luftverhältnisse.
Hierzu bemerkte Herr Peter Michael Jacobsen, geschäftsführender Gesellschafter der SCHORISCH Systems GmbH: "Mit der Kabelbox stellen wir dem Markt für Brandschutzartikel ein innovatives, leistungsfähiges Erzeugnis vor, dass den Anforderungen an ein modernes, brandschutztechnisches Produkt in vollem Umfang gerecht wird."

SCHORISCH Systems GmbH
Siemensstr 12
21465 Reinbek
www.schorisch.de

SCHORISCH Systems ist seit Jahrzehnten national und international als Garant für maßgeschneiderte Lösungen bekannt. Hierbei sind Komplettlösungen für Sicherheitsstromversorgungen und Sicherheitsbeleuchtungen die besondere Stärke.
In den Geschäftsbereichen Systemtechnik, Sicherheitsbeleuchtung und Brandschutz werden Produkte in aktueller Technologie angeboten, die nicht nur innovativ sind, sondern sich auch durch ein sehr gutes Preis-Leistungsverhältnis auszeichnen.
Das Leistungsangebot an Produkten wird mit umfassenden Service, der Beratung, Planung, Fertigung, Montage und Inbetriebnahme sowie Schulung , Abnahme und Zertifizierung abgerundet.


Immobilien bewerten leicht gemacht

Der Ratgeber „Immobilien bewerten leicht gemacht“ hilft bei der heikelsten Immobilienfrage – der Bewertung. Mit diesen Ratgeber können sich Verbraucher anhand anschaulicher Beispiele und Checklisten ein eigens Bild einer Immobilie machen auch ohne Vorkenntnisse. Der Jounalist Jörg Stroisch hat ihn verfasst.

Für viele Deutsche ist das Eigenheim noch immer das wichtigste Statussymbol. Wer eine Wohnung oder ein Haus sein Eigen nennt, der kann sich sehen lassen. Außerdem ist eine eigene Immobilie auch eine gute Altersvorsorge. Doch Immobilienkäufer sollten vorsichtig sein, denn nicht alles, was verlockend aussieht, zahlt sich später wirklich aus. Gerade wenn man als Laie den Markt in Angriff nimmt, sollte man sich genau über mögliche Mängel informieren, mit denen eine Immobilie behaftet sein kann. Deshalb verfasste der Journalist und Immobilienexperte Jörg Stroisch den neue Haufe-Ratgeber „Immobilien bewerten leicht gemacht“ (Bestellinfos). Dort finden zukünftige Immobilienkäufer Hilfe zur Immobilienbewertung anhand von Rechts- und Kostenchecks, Schritt-für-Schritt-Anleitungen und einer begleitenden CD-Rom.

Den Blick fürs Detail schärfen
Egal ob Wohnung oder Einfamilienhaus: Erst die Lage gibt einer Immobilie ihren entscheidenden Wert. Doch, was geschieht mit der Lage, wenn die Kommune einen Ausbau der Verkehrsanbindung plant? „Wenn Unklarheit über Verkehrswert oder Wertentwicklung einer Immobilie besteht, sollte der Kaufinteressent ein professionelles Gutachten beauftragen“, rät Autor und Immobilienexperte Jörg Stroisch. Die größten Zweifel bestehen in der Regel bei der Qualität der Bausubstanz. So kann bröckelnder Putz auf einen feuchten Keller hinweisen, oder ein frisch gestrichenes Gebälk über den maroden Zustand des Daches hinwegtäuschen. Damit der Auftraggeber das entsprechende Gutachten richtig interpretieren kann, erklärt der Haufe-Ratgeber anhand von Fallbeispielen alle wichtigen Rechtsbegriffe und liefert zahlreiche Kalkulationsbeispiele zur Abschätzung der entstehenden Sanierungskosten.

Neues Bewertungskriterium: Der Energiepass fürs Haus
Eine neue Dynamik bringt der Gebäude-Energiepass in den Immobilienmarkt, der ab 2008 verpflichtend eingeführt wird. Ab dann gelten verschärfte Auflagen, was Hausbesitzer binnen fester Fristen tun müssen, um die Energie im Haus effizient zu nutzen. „Eine energetische Sanierung steigert in jedem Fall den Wert einer Immobilie“, betont Stroisch. In welchem Umfang dieser Wertgewinn bei Wohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäusern zu Buche schlägt, erläutert der Haufe-Ratgeber mit vielen Beispielen und liefert eine Schritt-für-Schritt-Planung für die Sanierung. Ein besonderer Anreiz für Käufer von Altbauten: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet derzeit attraktive Finanzprogramme für die energetische Sanierung von Immobilien. Der Heizverbrauch sinkt danach in der Regel deutlich, sodass sich die Kosten für die Sanierung mitunter umlegen lassen, ohne dass die Bruttomiete für den Mieter steigt.

Journalistenbüro Stroisch
Herkulesstraße 76
D - 50823 Köln

Telefon: +49 (221) 2771988
Telefax: +49 (221) 2771989

Urteil zur Erhaltungspflicht im Mietrecht

Der OGH hat über Initiative der Arbeiterkammer eine Entscheidung über die Zulässigkeit von Klauseln gefällt, die in Mietverträgen der Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder enthalten waren. Danach ist es unzulässig, bestimmte Erhaltungspflichten (Elektroleitungsanlagen, Gasleitungsanlagen, Wasserleitungsanlagen, Beheizungsanlagen, sanitäre Anlagen, Gasgeräte, Elektrogeräte, Öfen ) auf den Mieter zu überwälzen.

Insbesondere waren folgende Klauseln in den Mietvertragsempfehlungen enthalten:

„1. Der Mieter stimmt dem Abschluss, der Erneuerung oder der Änderung Verträgen über die angemessene Versicherung des Hauses gegen Glasbruch-, Sturmschäden … zu bzw tritt den bestehenden Vereinbarungen bei.

2. Der Mieter hat den Mietgegenstand und die für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen und Geräte, wie im Besonderen die Elektroleitungs-, Gasleitungs, Wasserleitungs-, Beheizungs- und sanitären Anlagen sowie Gas- und Elektrogeräte und Öfen, zu warten sowie insoweit in Stand zu halten und zu erneuern (insbesondere auch die Erneuerung von Warmwasser-/Heizgeräten und dergleichen), als es sich nicht um ernste Schäden des Hauses handelt. Die Wartungs- und Instandhaltungspflicht erstreckt sich auch auf vorhandene Antennenanlagen.

3. Kommt der Mieter seiner Erhaltungspflicht nicht nach, kann der Vermieter nach vergeblicher Aufforderung und Fristsetzung die Durchführung der erforderlichen Arbeit jederzeit auch im Mietgegenstand auf Kosten des Mieters durchführen.“

Das Erstgericht gab dem Klagebegehren, gerichtet auf Unterlassung der Empfehlung dieser Klauseln, zur Gänze statt. Das Berufungsgericht änderte das Ersturteil dahingehend, dass es das Begehren hinsichtlich der Klauseln 1 und 2 abwies. Hinsichtlich Klausel 3 wurde das Ersturteil mit der Argumentation bestätigt, dass diese gegen zu Gunsten des Mieters zwingende Bestimmungen des § 8 Abs 2 MRG verstosse und somit unzulässig sei. Da das Urteil des Berufungsgerichtes hinsichtlich Klausel 3 unbekämpft blieb hatte sich der Oberste Gerichtshof nur mehr mit den Klauseln 1 und 2 auseinanderzusetzen.

Aus der Begründung zu Klausel 1:
Dem Verbraucher in Verträgen unterbreitete, schriftlich niedergelegte Klauseln müssen stets klar und verständlich abgefasst sein. Das in § 6 Abs 3 KSchG zum Ausdruck kommende Transparenzgebot verlangt, dass Inhalt und Tragweite vorgefasster Vertragsklauseln für den Verbraucher durchschaubar sind. Dem Verbraucher soll im Rahmen des Möglichen und Überschaubaren Gelegenheit gegeben werden, sich zuverlässig über seine Rechte und Pflichten bei der Vertragsabwicklung zu informieren, damit er nicht von der Durchsetzung seiner Rechte abgehalten werden kann und ihm nicht unberechtigte Pflichten abverlangt werden. Er darf über die aus der Regelung resultierenden Rechtsfolgen nicht getäuscht oder im Unklaren gelassen werden. Maßstab für die Transparenz ist das Verständnis des für die jeweilige Vertragsart typischen „Durchschnittskunden“ Einzelwirkungen des Transparenzgebots sind das Gebot der Erkennbarkeit und Verständlichkeit, das Gebot, den anderen auf bestimmte Rechtsfolgen hinzuweisen, das Bestimmtheitsgebot, das Gebot der Differenzierung, das Richtigkeitsgebot, und das Gebot der Vollständigkeit. Eine Klausel wird etwa dann als intransparent gewertet, wenn dem Kunden die wirtschaftliche Tragweite der Bestimmung verschleiert wird oder ihm künftig entstehende Kosten aufgebürdet werden und dabei nicht auf die mögliche Höhe dieser Kosten hingewiesen wird.

Für Klausel 1 ist § 21 Abs 1 Z 6 MRG maßgeblich. Danach gelten als Betriebskosten die vom Vermieter aufgewendeten Kosten für die angemessene Versicherung des Hauses gegen „andere“ Schäden, wie besonders gegen Glasbruch …. oder gegen Sturmschäden, wenn und soweit die Mehrheit der Hauptmieter zugestimmt hat. Ohne dies Zustimmung können die anteiligen Versicherungsprämien nicht als Betriebskosten eingehoben werden. Diesen Umstand legt Klausel 1 nicht offen. Der Mieter wird somit nicht in klarer und durchschaubarer Weise über seine Rechte informiert, sondern über die Tragweite seiner Einwilligung bzw Zustimmung im Unklaren gelassen. Die Vertragsklausel verstößt daher gegen das Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG.

Aus der Begründung zu Klausel 2:
Während § 8 Abs 1 Satz 2 MRG Erhaltungspflichten des Mieters nur so weit festlegt, als dem Vermieter und den anderen Mietern des Hauses kein Schaden erwachsen darf, zielt Klausel 2 darauf ab, dem Mieter die Erhaltungspflicht aufzuerlegen. Nach § 1096 Abs 1 2. Satz ABGB wird der Bestandnehmer für die Dauer und in dem Maß der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Zinses befreit, wenn das Bestandstück bei der Übergabe derart mangelhaft ist oder es während der Bestandzeit ohne Schuld des Bestandnehmers derart mangelhaft wird, dass es zu dem bedungenen Gebrauch nicht taugt. Nach Ansicht des OGH ist dies eine dem Wesen des Bestandverhältnisses angepasste Gewährleistungsbestimmung, die gegenüber Verbrauchern nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden kann.

Wird der Mieter generell zur Wartung, Instandhaltung und Erneuerung aller für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen und Geräte verpflichtet, bedeutet dies, das Zinsminderungsrecht des § 1096 Abs 1 2. Satz nie zum Tragen kommen könnte. Wir die Pflicht zur Erhaltung des Mietobjekts generell auf den Mieter überwälzt, dann kann er sich auch nicht auf die Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes berufen, was aber Voraussetzung für den Zinsminderungsanspruch wäre. Durch die Festlegung der Erhaltungspflicht des Mieters werden dessen Gewährleistungsrechte (beim Bestandsvertrag die Zinsminderung) ausgeschlossen. Da dies gegenüber einem Verbraucher im Voraus nicht zulässig ist, widerspricht Klausel 2 § 9 Abs 1 KSchG und ist daher unwirksam. (OGH vom 12.6.2007, 1 Ob 241/06g)


Immobilien in einer Zwangsversteigerung kaufen

Gläubiger und Schuldner müssen vielerorts nahezu machtlos zuschauen, wenn bei einer Zwangsversteigerung Immobilien, Eigentumswohnungen oder Grundstücke zum Teil weit unter dem angegebenen Verkehrswert den Besitzer wechseln. Kaufen in der Zwangsversteigerung ist oft eine günstige Alternative, um an eine günstige Wohnung zu gelangen.

Da beim Kauf einer Immobilie über eine Zwangsversteigerung lediglich Verfahrens- und keine Notar- oder Maklerkosten anfallen, stellt diese Form des Eigentumerwerbs eine sehr interessante Alternative zum "herkömmlichen" Immobilienkauf dar. Nutznießer sind allerdings leider oftmals nur Schnäppchenjäger, die mit ein paar Renovierungsarbeiten und dem anschließenden Weiterverkauf die "schnelle Mark" machen, während die breite Öffentlichkeit in der Regel die Zwangsversteigerungstermine kaum wahrnimmt.

Das soll sich nun ändern: Das Expertenportal für Zwangsversteigerungen www.immobilienpool.de veröffentlicht im Auftrag deutscher Amtsgerichte die Zwangsversteigerungen von Immobilien im Internet - kostenlos für jedermann, inkl. dem Verkehrswertgutachten zum Download als PDF - Datei.

Gleichzeitig werden alle wichtigen Fragen der Interessenten zu diesem Thema ausführlich beantwortet und interessante Tipps verraten. Hier ein kleiner Auszug aus der Rubrik "Zwangsversteigerung - Fragen über Fragen“

1) Wer darf bei einer Versteigerung mit bieten?" -> Es darf jeder mit bieten, der das 18. Lebensjahr erreicht hat und geschäftsfähig ist im Sinne des BGB.

2) Müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, um in einer Zwangsversteigerung mit bieten zu dürfen? -> Um ein Gebot abgeben zu können, muss sich der Bieter mit einem gültigen Personalausweis oder Reisepass ausweisen können.

3) Können auch Ausländer teilnehmen und mit bieten? -> Teilnehmen und bieten kann dem Grunde nach jeder, der die Voraussetzungen unter 1. und 2. erfüllt, unabhängig von seiner Nationalität. In der Bundesrepublik Deutschland unterliegt der Erwerb von Grundbesitz keinerlei Beschränkungen hinsichtlich der Nationalität des Erwerbers.

4) Kann man für eine andere Person als Stellvertreter bieten, z.B. Ehepartner, Freund, Geschäftspartner etc.? -> Grundsätzlich kann jeder für eine andere Person bieten. Allerdings unterliegt das unterschiedlichen Voraussetzungen. So benötigt der Bieter in jedem Fall eine notariell beglaubigte Bietvollmacht. Diese wird als Willenserklärung und Einverständnis der vertretenen Person anerkannt.

5) Ist es möglich, gemeinsam mit einer anderen Person ein Objekt zu ersteigern? -> Sind beide Personen bei der Versteigerung anwesend, muss dem Vorsitz führenden Rechtspfleger bei Abgabe des Gebots mitgeteilt werden, dass es sich um ein gemeinsames Gebot handelt. Dabei sind Angaben zum Beteiligungsverhältnis erforderlich. Bei Erteilung des Zuschlages, werden diese Bieter auch gemeinsam als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Möchten mehrere Personen als Eigentümer gemeinsam mit einer anderen Person im Grundbuch eingetragen werden, die nicht an der Versteigerung teilnimmt, wird auch in diesem Falle eine notariell beglaubigte Bietvollmacht (gilt auch für Ehepartner) benötigt.

6) Kann man auch für das eigene oder fremde Unternehmen teilnehmen? -> Als Vertreter einer juristischen Person benötigt der Bieter eine notariell beglaubigte Vollmacht bzw. einen Nachweis der Vertretungsberechtigung in Form eines aktuellen, beglaubigten Registerauszugs (max. 4 Wochen alt).

Weitere Antworten auf die wichtigsten Fragen stehen im Internet unter www.immobilienpool.de zur Verfügung. Für die erste Teilnahme an einer Zwangsversteigerung, hier weitere, sehr hilfreiche Tipps:

- Empfohlen wird der Besuch mehrerer Zwangsversteigerungstermine im Vorfeld der eigenen, um sich das Versteigerungsgeschehen in aller Ruhe und ohne persönlichen Druck anschauen zu können.

- Bei ernsthaften Interesse an einem bestimmten Objekt, sollte man sich unbedingt das Gutachten aufmerksam durchlesen. Dadurch läßt es sich in der Regel vermeiden, Dinge zu übersehen, die für den Entschluss, als Bietinteressent bei der Versteigerung mit dabei zu sein, von Bedeutung sind.

- Vor der Versteigerung sollte unbedingt das maximales Höchstgebot gedanklich festgelegt sein und man sollte daran unbedingt festhalten, auch wenn es noch so schwer fällt - die Entscheidung einen bestimmten Preis nicht zu überschreiten, wurde schließlich in aller Ruhe getroffen haben. In solchen Fällen ist man gut beraten, anderen Bietern das Feld zu überlassen.

Weitere Expertentipps finden Sie auf www.immobilienpool.de

immobilienpool.de
e.K. Schillerstr. 54
76135 Karlsruhe

Tel. 0721-6633690
Fax 0721-66336999

Immobilienpool.de e.K. wurde im Dezember 2002 von Herrn Jürgen Grether mit der Absicht gegründet, die Veröffentlichung der Zwangsversteigerungen von Immobilien für die Amtsgerichte erfolgreich durchzuführen. Hierfür wurde eine technisch flexible und höchst komplexe Datenbanklösung in Zusammenarbeit mit dem wissenschaftlichen Mitarbeiter des Forschungszentrums Karlsruhe und Dozent an der FH Karlsruhe, Herrn Prof. Dr. Andreas Schmidt, sowie Fachleuten aus Zwangsversteigerungen, Internet und Immobilienvermarktung entwickelt. Mit dieser Dienstleistung soll sichergestellt werden, dass die Wiederholung der Zwangsversteigerungstermine der Amtsgerichte auf ein Minimum reduziert und die Erlöse aus den jeweiligen Zwangsversteigerungen auf einen maximalen Betrag gesteigert werden.

Technik in den eigenen vier Wänden

Zwei Drittel aller Deutschen stufen es als wichtig ein, ihr Zuhause stets mit dem neuesten Stand der Technik auszurüsten. Denn innovative Technologien vereinfachen das tägliche Leben, bieten Sparpotenzial und Komfort. Viele Menschen kritisieren jedoch die hohen Kosten und die Geschwindigkeit, mit der moderne Produkte veralten. Das ist das Ergebnis der aktuellen Trendumfrage des Immobilienportals ImmobilienScout24.

Modernste technische Geräte werden in den eigenen vier Wänden vielseitig eingesetzt. Besonders wichtig ist den Deutschen dabei innovative Technik rund um Heizung und Temperatur (73,5 Prozent), Kommunikation (72,5 Prozent) und Küchenausstattung (57,1 Prozent). Dagegen geben nur 38 Prozent an, technische Neuerungen für Sicherheit und Überwachung in ihrer Wohnung oder ihrem Haus einzusetzen. Fast 80 Prozent der Befragten versprechen sich vom Einsatz moderner Technik Sparpotenzial bei laufenden Haushaltskosten wie Energie und Wasser. Auf Platz 2 und 3 der Gründe rangieren der zusätzliche Komfort (71,2 Prozent) und mehr Lebensqualität (62,3 Prozent).

Für nur vier von zehn Menschen stehen Spaß und Unterhaltung beim Kauf von technischen Geräten im Vordergrund. Lediglich knapp 6 Prozent bekennen sich dazu, innovative Technik aus Prestigegründen zu besitzen. Parallel zur ausgedrückten Erwartungshaltung bezüglich des Nutzens moderner Konsumtechnik sind sich die Deutschen überwiegend einig, dass Technik das tägliche Leben im eigenen Zuhause vereinfacht (81,3 Prozent). Nur 8 Prozent sind der Ansicht, dass technische Errungenschaften das Leben verkomplizieren.

Trotz des großen Zuspruchs, den moderne Technologien für den Einsatz in den eigenen vier Wänden erfahren, sprechen einige Gründe gegen ihre Verwendung. Als wichtigsten Hinderungsgrund benennt die Mehrheit (58,1 Prozent) die zu hohen Kosten der Konsumtechnik. Jeweils knapp 40 Prozent geben an, nicht immer die neuesten Geräte zu benötigen bzw. von der schnellen Veralterung der Produkte oder dem unüberschaubaren Angebot abgeschreckt zu werden. Verständnisprobleme sind dagegen nur für eine Minderheit (5,8 Prozent) ein Hindernis. Zur Beurteilung der Geschwindigkeit, mit der die technische Entwicklung generell voranschreitet, sind die Umfrageteilnehmer gespaltener Meinung: Zwar geben 41,2 Prozent der Befragten an, die Technik entwickle sich generell genau richtig; jedoch sind fast genau so viele Menschen der Ansicht, die Weiterentwicklung verliefe zu schnell (37 Prozent). Für ein Fünftel der Befragten könne das Tempo dagegen sogar noch weiter anziehen. Bei dieser Frage werden zudem große Unterschiede zwischen den Geschlechtern deutlich: Der Anteil von Frauen, die eine zu schnelle technische Entwicklung angeben, ist fast doppelt so groß wie der Anteil bei den Männern (56,7 zu 29,6 Prozent).

Die Trendumfrage zum Thema „Digitales Zuhause“ wurde im August 2007 auf der Internetseite von ImmobilienScout24 durchgeführt. An der Befragung nahmen 550 Personen teil.

Immobilienscou24
Magazinstraße 15-16
10179 Berlin
presse@immobilienscout24.de


Worauf bei Anmietung eines Zimmers in einer WG achten

Fünf Tipps, worauf bei der Suche nach dem passenden WG-Zimmer zu achten ist. Semesterbeginn. Umzug in eine neue Stadt. Und wo wohnen? Na klar, in einer WG! Das ist preiswert und man ist mit Gleichgesinnten zusammen. Bei der Wahl der richtigen WG gibt’s allerdings ein paar Punkte, auf die zu achten ist: Das Immobilienportal Immowelt.de gibt fünf wertvolle Tipps!

1. Wohnung finden Perfekt für WGs sind Wohnungen mit etwa gleich großen Zimmern - nicht zu klein, aber auch nicht zu groß (Heizkosten!). Durchgangszimmer sind schlecht – zumindest einer hat dann keine Privatsphäre mehr. Empfehlenswert ist es, schon vorab seine potenziellen Nachbarn in Hinblick auf Toleranz zu beschnuppern, mahnt das Immobilienportal Immowelt.de – damit die erste WG-Party nicht gleich mit einem Polizeieinsatz endet. Wohnungen in Uni- und FH-Nähe sind etwas teurer. Dafür sparen Studenten Benzin, beziehungsweise Bahn- und U-Bahn-Tickets.

2. Neue WG gründen: Details abklären Viele Details sollten schon abgeklärt werden, bevor der Mietvertrag unterschrieben wird. Dazu gehören vor allem klare Absprachen über die Kostenverteilung (Telefon- und DSL-Anschluss, Nebenkosten, Klopapier und Reinigungsmittel, etc.) Außerdem sollten Neu-WGs von Anfang an eine Putz- und Aufräumordnung aufstellen, sonst ist Streit vorprogrammiert.

3. In bestehende WG einziehen Wer in eine bestehende WG zieht, muss darauf achten, dass die Chemie stimmt und der Lebensrhythmus der Bewohner ähnlich ist, rät Immowelt.de. Bis spät in die Puppen WG-Partys feiern und den Lautstärkeregler der Stereoanlage bis zum Anschlag aufdrehen – das klappt nicht in einer Abstinenzler- und Frühaufsteher-WG.

4. Mietvertrags-Details Es gibt mehrere Möglichkeiten, WG-Mietverträge zu gestalten. Wer als Hauptmieter an andere untervermietet, haftet dem Vermieter gegenüber für die gesamte Miete. Am besten für Vermieter, jedoch riskant für die WG-Bewohner: Alle WG-Bewohner stehen im Mietvertrag. In diesem Fall haftet jeder gesamtschuldnerisch für die Miete. Einzelmietverträge mit den WG-Bewohnern sind für diese günstig, da sie nur für ihre Zimmermiete haften, jedoch ungünstiger für den Vermieter – und daher schwer durchsetzbar, berichtet das Immobilienportal Immowelt.de.

5. Disziplin und Toleranz müssen sein Socken in der Küche oder leere Bierflaschen im Flur lassen die anderen WG-Bewohner zu Recht sauer werden. Wer das Hotel Mama verlässt, sollte zuvor also die Mindest-Standards in Bezug auf Ordnung und Sauberkeit einüben. Außerdem verlangt das WG-Leben ein gewisses Maß an Toleranz. Wer gleich in die Luft geht, nur weil gelegentlich eine herrenlose Kaffeetasse rumsteht, ist nicht WG-kompatibel.

weitere Informationen: www.immowelt.de/ImmoweltAG/Pressedienst/index.aspx



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